Um schwarzen Entwicklern zu helfen, beginnen Programme mit dem Zugang zu Kapital

Harvey Yancey baut und renoviert seit 15 Jahren marktgerechte Häuser, bezahlbare Wohnungen und Gewerbeflächen in Washington, DC. Während dieser Zeit hat sein Unternehmen H2DesignBuild die Finanzierungsherausforderungen gemeistert und seinen Weg in vorteilhafte Geschäfte gefunden.

Aber die ganze Zeit sagte Herr Yancey, der Schwarz ist, er sei sich der Rassenhomogenität der Branche und der Einschränkungen bewusst, denen er aufgrund seiner Hautfarbe ausgesetzt war. “Es war immer die ruhige Unterhaltung im Raum”, sagte er.

Gewerbeimmobilien sind bis heute ein Bereich, in dem die überwiegende Mehrheit der Entwickler weiß ist. Es sind nur wenige verlässliche Statistiken verfügbar, aber der Branchenverband NAIOP berichtete in einer Umfrage von 2013, dem letzten verfügbaren Jahr, dass 4,4 Prozent der gewerblichen Immobilienfachleute Schwarze waren. In diesem Jahr bezeichneten sich nur 5 Prozent der Mitglieder des Urban Land Institute als Schwarze oder Afroamerikaner.

Die Ungleichheit hat viele Ursachen, einschließlich der Unkenntnis vieler Afroamerikaner mit dem Gebiet und des daraus resultierenden Mangels an Verbindungen. Laut Black-Entwicklern besteht die größte Herausforderung jedoch darin, Zugang zu Kapital zu erhalten, einschließlich Darlehen, Darlehensgarantien und Eigenkapital. Dies kann auf begrenzte Bilanzen, kurze Erfolgsbilanzen oder einen Mangel an wohlhabenden und einflussreichen Netzwerken zurückzuführen sein. Infolgedessen haben ihre Unternehmen Schwierigkeiten, zu wachsen und am Rande zu bleiben, da Städte im ganzen Land sehen, wie ihre Innenstädte von anderen, tief in die Tasche gesteckten Entwicklern umgestaltet werden.

Beobachter sagen, es sei kein neues Problem.

„Immobilien haben eine lange Geschichte. Es ist seit Jahrzehnten, Jahrhunderten systematisch und ausgeprägt “, sagte Christopher J. Mayer, Professor für Immobilien an der Columbia Business School. “Die Leute haben darüber gesprochen, diese Tatsache beobachtet, aber das wirklich starke Engagement, etwas zu tun, ist viel jünger.”

Die Ermordung von George Floyd im vergangenen Mai und die anschließenden Proteste gegen Black Lives Matter haben den Fokus auf Rassenunterschiede im ganzen Land verstärkt. Im Laufe des Sommers und Herbstes kündigten Kreditgeber und andere Finanzdienstleistungsunternehmen Initiativen an, die darauf abzielen, rassistische Ungleichheiten zu beseitigen. Als Branche sind Finanzdienstleistungen selbst überwiegend weiß, obwohl ihre Führer sich zu Veränderungen verpflichten.

Bankenriesen wie die Bank of America, Citigroup und JPMorgan Chase sowie kleinere Institute haben Initiativen in Höhe von mehreren Milliarden Dollar angekündigt, die sich hauptsächlich auf Gemeinschaften und Unternehmer mit Farbe konzentrieren. Ein Teil der Mittel ist für bezahlbaren Wohnraum und gewerbliche Entwicklung in einkommensschwachen Gemeinden vorgesehen, von denen alle Immobilienentwickler profitieren werden.

Langjährige Praktiker und Analysten auf diesem Gebiet sagen, dass, wenn neue Dollars das Rassenungleichgewicht der Branche beseitigen sollen, die Mittel sorgfältig entworfen werden müssen, damit mehr Geld in die Hände der schwarzen Entwickler gelangt.

Im Oktober kündigte JPMorgan Chase eine 30-Milliarden-Dollar-Initiative zur Förderung der Rassengerechtigkeit an, die erhebliche Verpflichtungen für von Minderheiten geführte Kleinunternehmen sowie schwarze und lateinamerikanische Haushalte beinhaltete. In der Ankündigung wurden außerdem neue Kredite und Investitionen in Höhe von 14 Mrd. USD in den nächsten fünf Jahren aufgeführt, um bezahlbare Mietwohnungen in einkommensschwachen Gemeinden zu erweitern.

Beobachter begrüßen die Größe und Breite dieser Initiativen, aber einige weisen darauf hin, dass eine solche Finanzierung häufig nicht speziell an Farbentwickler gerichtet ist.

Und wenn die Finanzierung nicht für Entwickler von Minderheiten vorgesehen ist, “hat uns die Geschichte gezeigt, dass sie letztendlich an Mehrheitsentwickler geht”, sagte Ken McIntyre, der Geschäftsführer des Real Estate Executive Council, eines Handelsverbandes für gewerbliche Immobilienmanager in Farbe .

Das ist ein Nachteil für die schwarzen Entwickler, die sich auf bezahlbaren Wohnraum konzentrieren – und für die Gemeinden selbst, sagte McIntyre. Schwarze Entwickler stellen mit größerer Wahrscheinlichkeit schwarze Auftragnehmer und andere Arbeiter ein, von denen einige möglicherweise in diesen Stadtteilen leben, sodass das Geld mehrmals umgesetzt und ein Gebiet schrittweise verbessert werden kann. Aber wenn die Entwickler weiß sind, “nehmen sie am Ende des Tages das Eigenkapital mit nach Hause”, sagte er.

“Wenn Sie nicht vorschreiben, dass das Geld auf eine Weise in die Gemeinde fließt, von der Sie wissen, dass es dort bleibt, wird es verschwinden und Sie tun das Gleiche”, sagte er.

JPMorgan Chase wird weiterhin auf seinen Bemühungen aufbauen, die Pipeline der Black-Entwickler zu identifizieren und zu stärken, sagte ein Bankdirektor, der unter der Bedingung der Anonymität sprach, weil die Details nicht öffentlich waren.

Im September kündigte die Citigroup Eigenkapital und Finanzmittel in Höhe von 200 Mio. USD für bezahlbare Wohnprojekte von Minderheitsentwicklern an.

Befürworter sagen, es sei wichtig sicherzustellen, dass das Kapital an Unternehmen geht, die es benötigen.

“Es ist viel einfacher, das Geld zu binden als es zu liefern”, sagte Alicia Glen, Gründerin der Immobilienentwicklungsplattform MSquared und ehemalige stellvertretende Bürgermeisterin für Wohnungsbau und wirtschaftliche Entwicklung in New York. “Man muss die Leute finden, die die Beziehungen haben, entweder zu Minderheitenentwicklern oder in Minderheitengemeinschaften.”

Dies könnte bedeuten, dass Kapital durch Kreditgeber geleitet wird, die als Finanzinstitute für die Entwicklung der Gemeinschaft bezeichnet werden. Diese sind beauftragt, Finanzmittel in marginalisierten Gemeinschaften einzusetzen, und neigen dazu, enge Verbindungen zu Entwicklern und Farbgemeinschaften zu haben.

Zum Beispiel pflegt die City First Bank, ein Kreditgeber in Washington, enge Beziehungen zu ihren Kreditnehmern und findet Wege, um Kapital an vielversprechende, aber noch junge Unternehmen zu leiten. Die Bank sieht einen Anstieg des Interesses größerer Finanzinstitute, sagte ihre Chief Lending Officer, Sonja Wells, “aber alles ist immer noch kleiner als es sein könnte.”

Unabhängig davon, wie gut die Initiativen gestaltet sind, konzentrieren sich die meisten Darlehensfonds für schwarze Entwickler in der Regel auf dasselbe: bezahlbaren Wohnraum. Viele Befürworter sind sich einig, dass Entwickler wie die Gemeinden aussehen sollten, in denen sie bauen, aber die Steuerung von Farbentwicklern ausschließlich zu Wohnungen mit niedrigem Einkommen oder Arbeitskräften verringert ihren potenziellen Einfluss – und Gewinn. Die Margen für bezahlbaren Wohnraum sind begrenzt, was es Entwicklern, die nur in diesem Bereich arbeiten, schwer macht, zu wachsen.

“Was ich gefunden habe, ist, dass die Mittel, die für Entwickler von Farben vorhanden sind, Sie in eine tiefere Erschwinglichkeit treiben oder auf diese insgesamt beschränkt sind”, sagte Moddie Turay, Gründer von City Growth Partners, einem Entwicklungsunternehmen in Detroit.

Marktpreisprojekte erfordern jedoch mehr Private Equity. Und das war traditionell eine Herausforderung für schwarze Entwickler, die oft weniger Verbindungen zum Generationenreichtum haben. Vor der Pandemie betrug das Nettovermögen einer typischen schwarzen Familie in Amerika laut einer Studie der Brookings Institution ein Zehntel des einer weißen Familie. Schwarze Entwickler sagen, dass es oft unmöglich ist, mehrere Millionen Dollar an Eigenkapital für „Freunde und Familie“ aufzubringen, weil ihre Netzwerke nicht über dieses Geld verfügen.

“Eigenkapital ist nicht ohne weiteres verfügbar”, sagte Craig Livingston, geschäftsführender Gesellschafter bei Exact Capital und Vorsitzender der New York Real Estate Chamber. Er und seine Kollegen haben vielleicht eine unglaubliche Erfolgsbilanz, sagte er, “aber im Wettbewerb mit Entwicklern der zweiten oder dritten Generation haben wir nicht die gleiche finanzielle Basis oder den gleichen Zugang zu Risikokapital.”

Es sind einige Initiativen entstanden, die sich mit diesem Problem befassen. Im Juni haben beispielsweise Morgan Stanley und die Ford Foundation einen 26-Millionen-Dollar-Fonds aufgelegt, der aufstrebenden Unternehmen in Minderheiten- und Frauenbesitz Eigenkapital zur Verfügung stellt. Der Fonds, der das Ergebnis von fast einem Jahrzehnt der Strategie ist, wie Farbentwicklern am besten geholfen werden kann, wird von TruFund Financial Services, einem Finanzinstitut für Gemeindeentwicklung, verwaltet.

Und Blue Vista, eine Investment-Management-Firma in Chicago, schafft einen 100-Millionen-Dollar-Private-Equity-Fonds für Immobilienunternehmen in Minderheiten- und Frauenbesitz. Robert G. Byron, Mitbegründer des Unternehmens, war von den Protesten gegen die Rassengerechtigkeit in diesem Sommer bewegt und untersuchte die Unternehmensgeschichte. Dabei stellte er fest, dass die Geschäfte, bei denen das Unternehmen neuen Unternehmen, die von Menschen mit Hautfarbe und Frauen geführt wurden, Kapital zur Verfügung gestellt hatte, erfolgreich waren gut raus.

Blue Vista strukturierte seinen neuen Fonds als Reaktion darauf mit dem Plan, Startkapital und Mentoring für eine Handvoll talentierter neuer Entwickler bereitzustellen. Innerhalb weniger Jahre sind die Empfänger eher bereit, Kapital aus etablierteren Quellen zu beschaffen.

Das Programm von Blue Vista ähnelt dem, das Don Peebles, ein erfolgreicher Black-Entwickler in New York, 2019 angekündigt hat. Herr Peebles strebt an, Investitionen in Höhe von 450 Millionen US-Dollar für unterkapitalisierte Entwickler in mehreren Schlüsselmärkten zu sammeln. Aber unter Private-Equity-Unternehmen, so Byron, scheint es keinen wirklichen Wettbewerb zu geben, um diese Entwickler zu finden und in sie zu investieren.

“Nur durch Kratzen der Oberfläche, ohne Marketing, haben wir wirklich fähige Leute gefunden – klug, talentiert, erfahren”, sagte Byron. Auch die Anleger sind begeistert.

“Was ich sowohl von Investoren als auch von potenziellen Nutzern höre, ist:” Genau darum haben wir gebeten “, sagte er. “Es ist ein Kinderspiel.”

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