Plan zum Verkauf ungenutzten Bundeseigentums wird zum „Armdrücken-Wettbewerb“

Der Plan klang einfach genug.

Die Bundesregierung besitzt seit langem mehr Immobilien, als sie damit anfangen kann – leerstehende Gebäude und unterentwickelte Grundstücke –, aber sie muss durch die Reifen springen, bevor sie ihre Bestände verkaufen kann. So schmachten überschüssige Immobilien dahin, während die Steuerzahler die Unterhaltskosten bezahlen.

Die Lösung, die aus einem 2016 verabschiedeten Gesetz hervorging, war eine unabhängige Agentur, die ungenutzte Immobilien schnell identifiziert und deren Entsorgung beschleunigt.

Aber beim Public Buildings Reform Board, wie die wenig bekannte Agentur genannt wird, war nichts einfach.

Es dauerte drei Jahre, bis die fünf bisherigen Vorstandsmitglieder vereidigt waren, zwei Sitze, darunter der Vorsitzende, sind noch frei. Das Government Accountability Office berichtete, dass das Board nicht ausreichend dokumentiert habe, wie es bei der Auswahl von Immobilien zum Verkauf vorgegangen sei. Das Board wurde verklagt, als es versuchte, ein Gebäude in Seattle zu verkaufen, in dem wichtige Stammesaufzeichnungen aufbewahrt werden. Die General Services Administration, die Behörde, die über die meisten Bundesimmobilien verfügt, hat den Rat des Boards missachtet.

Und bisher wurde nur eine einzige Immobilie, die der Vorstand zum Verkauf empfohlen hat, tatsächlich verkauft.

„Es hat viel mehr Mühe gekostet, dieses Zeug loszuwerden, als die Reformer erhofft hatten“, sagte Demian Brady, Vizepräsident für Forschung bei der National Taxpayers Union Foundation, einer Lobbygruppe.

Die Schwierigkeiten des Ausschusses erinnern daran, wie schwierig es sein kann, die Bürokratie der Regierung zu entwirren. Einige der Probleme können auf Wachstumsschmerzen und die Schwierigkeiten bei der Arbeit während der Pandemie zurückgeführt werden, und die Vorstandsmitglieder behaupten, dass die Agentur eine Wende geschafft hat.

Der Anstieg der Telearbeit bedeutet jedoch, dass Bundesbehörden wahrscheinlich weniger Büroflächen benötigen, was zu einer größeren Notwendigkeit für die Regierung führt, ihren Fußabdruck zu reduzieren.

„Dieses Tool wird in Zukunft wichtiger und nicht weniger wichtig sein“, sagte Daniel Mathews, Leiter des Bundesvertriebs bei WeWork und ehemaliger Personaldirektor des Unterausschusses des Repräsentantenhauses, der die Gesetzgebung zur Gründung des Vorstands entworfen hat.

Aber ob das Board seine beabsichtigte Wirkung haben wird, bleibt abzuwarten.

„Es hat sich zu einem Armdrücken-Wettbewerb entwickelt“, sagte Norman Dong, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens FD Stonewater. Er unterstützte die Gesetzgebung als Beauftragter des öffentlichen Gebäudedienstes in der General Services Administration.

Das Problem des überschüssigen Bundeseigentums reicht Jahrzehnte zurück, lange bevor das Public Buildings Reform Board geschaffen wurde. Bis 2003 hatte das Government Accountability Office die Verwaltung von Bundesimmobilien auf eine „hohe Risiko“-Liste gesetzt, zum Teil wegen langjähriger Schwierigkeiten, nicht benötigtes Eigentum zu entladen.

Die General Services Administration fungiert als Bundesvermieter und verwaltet die Gebäude, die der Regierung gehören. Aber es kann ein Gebäude nicht verkaufen, es sei denn, die Agentur, die es bewohnt, erklärt es für „überschüssig“. Und die Agenturen hatten wenig Anreiz, dies zu tun.

Die jährliche Instandhaltung eines Gebäudes kann eine Agentur weniger kosten, als die Mitarbeiter auf kleinere Räume zu verlagern und das alte Gebäude für den Verkauf vorzubereiten, auch wenn es auf Dauer sinnvoll ist, die Immobilie auszubuchen. Und Agenturen profitieren möglicherweise nicht finanziell von einem Verkauf, da der Erlös oft direkt an das Finanzministerium geht.

Erachtet eine Agentur ein Gebäude dennoch als „überschüssig“, gibt es zusätzliche Hürden: Die Immobilie muss zunächst anderen Agenturen angeboten und, falls es keine Abnehmer gibt, für Wohnungslosenhilfe und andere Nutzungen zur Verfügung gestellt werden. Der Prozess kann Jahre dauern und zu einem Rückstand führen.

Im Geschäftsjahr 2015 der Bundesregierung meldeten die Behörden nach Angaben des Government Accountability Office mehr als 7.000 über- oder nicht genutzte Immobilien.

Durch republikanische und demokratische Regierungen wurden Versuche unternommen, das Problem zu lösen. Ein parteiübergreifender Durchbruch gelang 2016 mit der Verabschiedung des Federal Assets Sale and Transfer Act, bekannt als FASTA, das auf einem erfolgreichen Prozess der Reduzierung von Installationen des Verteidigungsministeriums nach dem Kalten Krieg basiert. FASTA, so hoffte man, würde für zivile Grundstücke das tun, was der Prozess der Neuausrichtung und Schließung der Basis für Militärstandorte bewirkt hatte.

FASTA wurde von Präsident Barack Obama kurz vor seinem Ausscheiden unterschrieben und ermächtigte den Vorstand, drei Verkaufsrunden durchzuführen, beginnend mit einer Gruppe von “hochwertigen” Immobilien, die 500 bis 750 Millionen US-Dollar einbringen würden. Die High-Value-Runde wurde auch als Hochgeschwindigkeitsstrategie angesehen, da diese Immobilien die üblichen Verfahrensschritte umgehen und direkt in den Verkauf gehen konnten, wobei die Einnahmen die Vorbereitung anderer Immobilien für den Verkauf finanzierten. Erwarteter Gesamtgewinn über die sechsjährige Amtszeit des Vorstands: 7 Milliarden US-Dollar.

Die Mitglieder wurden jedoch erst im Mai 2019 vereidigt, sodass sie sich bemühen mussten, bis zum Herbsttermin Personal einzustellen und hochwertige Immobilien zu identifizieren.

Ein ehemaliger Nike-Raketenstandort in Gaithersburg, Maryland, einem Vorort von Washington, hat es geschafft. So auch 17 Hektar in Menlo Park, Kalifornien, übersät mit Gebäuden, die das United States Geological Survey gerade räumte. Immobilien stehen in beiden Bereichen hoch im Kurs.

Aber der Vorstand stolperte mit seiner Auswahl eines Gebäudes in Seattle, in dem die National Archives and Records Administration historische Dokumente aufbewahrt. Die Boardmitglieder waren der Meinung, dass das heruntergekommene Gebäude reif für eine Sanierung sei, aber Proteste von Gelehrten und Stämmen, die besorgt über den Verlust des Zugangs zu den Aufzeichnungen waren, führten zu einer Klage des Generalstaatsanwalts von Washington und schließlich zum Entzug des Eigentums.

Der Vorstand empfahl auch den Verkauf des Chet Holifield Federal Building – eines zikkuratartigen Bürogebäudes auf 92 Hektar in Laguna Niguel, einer Stadt in Orange County, Kalifornien – aber Denkmalschutzprobleme haben den Prozess verzögert.

Die endgültige Liste der FASTA-Immobilien wurde auf 11 eingeschränkt. Um den Verkauf zu beschleunigen und die Rendite zu maximieren, empfahl der Vorstand, dass die General Services Administration eine Maklerfirma beauftragen sollte, die verbleibenden Immobilien gemeinsam zu verkaufen. Der Vorstand glaubte, dass ein Portfolioverkauf “die größten und besten potenziellen Käufer” anziehen würde, sagte D. Talmage Hocker, ein Vorstandsmitglied, das Gründer und CEO eines Immobilienunternehmens in Louisville, Ky, ist.

“Wir sollen Geld verdienen”, sagte Angela Styles, ein Vorstandsmitglied und ehemalige Beamtin des Amtes für Management und Haushalt.

Aber nachdem sie eine Maklerfirma beauftragt hatte, kehrte die Verwaltung den Kurs um und beschloss, die Immobilien nacheinander auf ihrer Auktionswebsite zu verkaufen – an demselben Ort, an dem sie gebrauchte Gabelstapler, Büromöbel, Eisenbahnspikes und Kampfstiefel entlädt.

Letztes Jahr verkaufte die General Services Administration 59 Immobilien auf der Auktions-Website für insgesamt 52,59 Millionen US-Dollar, aber dies ist ein Bruchteil dessen, was für die FASTA-Immobilien vorgesehen war.

„Die GSA hat festgestellt, dass das Anbieten von Immobilien auf der Grundlage eines einzelnen Asset-Verkaufs statt eines gebündelten Portfolioverkaufs die beste Vorgehensweise ist“, sagte Christina Wilkes, eine Sprecherin der Agentur.

Bisher wurden jedoch erst acht der FASTA-Immobilien versteigert; Von diesen wurde ein Parkplatz in Idaho Falls, Idaho, für 268.000 US-Dollar verkauft.

“Der Beweis liegt im Pudding”, sagte David L. Winstead, Vorstandsmitglied und ehemaliger Beamter der General Services Administration. „Es hat länger gedauert, diese Verkäufe zu tätigen, und wir sind bestrebt, sie zu erledigen und Mittel in den Fonds für öffentliches Vermögen zu investieren.“

Während die Einnahmen einfließen, stellt der Vorstand seine nächste Liste von Immobilien zusammen, die im Dezember fällig ist, mit einigen Änderungen in der Art und Weise, wie es Geschäfte macht. Als Reaktion auf die Kritik des Government Accountability Office hat der Vorstand die Dokumentation aufgepeppt. Nach dem Debakel mit dem Grundstück in Seattle wenden sich die Mitglieder verstärkt an Amtsträger, in deren Bezirken potenzielle Standorte liegen.

„Wir haben eine Lektion gelernt“, sagte Frau Styles. „Kommunikation ist einfach absolut entscheidend.“

Trotz ihrer frühen Kämpfe bleiben die Vorstandsmitglieder optimistisch über ihre Mission, zu der auch Empfehlungen zur Konsolidierung des Agenturbetriebs gehören – möglicherweise mehr Gebäude für den Verkauf freizugeben – und ihrer Stimme Gehör zu verschaffen.

Der Vorstand hat bis 2025 Zeit, um sich zu profilieren.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *