Als Kmart auszog, zogen Kirchen und Flohmärkte ein

Als Kmart 1962 in Garden City, Michigan, sein erstes Geschäft eröffnete, war es das Ziel, ein All-under-one-Dach-Händler zu werden. Die Einkaufsgewohnheiten der Amerikaner hatten sich nach dem Zweiten Weltkrieg in die Vororte verlagert, und Kmart würde sich um sie kümmern.

Kmart hat zuletzt 2002 ein neues Geschäft eröffnet; seitdem ist alles geschlossen. Als es 2005 mit Sears fusionierte, hatte Kmart 2.085 Standorte. Mit der abrupten Schließung des Astor Place Kmart in Manhattan im vergangenen Monat ist die Zahl der geöffneten Kmart-Läden auf 17 gesunken.

Eine Zeit lang funktionierten die Immobilienentscheidungen des Unternehmens gut. Aber als die Käufer weiter in die Vororte zogen, zog Kmart nicht mit. Kmart baute weiterhin innerhalb von Umgehungsstraßen und städtischen Zentren, obwohl seine Kernkunden nicht mehr da waren, eine Strategie, die zum Einbruch des Unternehmens geführt hat, sagen Einzelhandelsexperten.

Aber die zwei Jahrzehnte lange Rutsche der Einzelhändler hat den Gewerbeimmobilienmarkt auf unerwartete Weise verändert und Kirchen, LKW-Waschanlagen und Self-Storage-Einrichtungen an Orte gebracht, an denen einst Martha Stewart-Bettwäsche und Joe Boxer-Pyjamas verkauft wurden. Einige ehemalige Standorte wurden zu Flohmärkten, Autohäusern, Fahrschulen und sogar Bestattungsunternehmen umgebaut.

Kmarts Niedergang wurde beschleunigt, nachdem Edward S. Lampert, der Hedgefonds-Manager, der den Einzelhändler 2003 aus der Insolvenz kaufte, das Unternehmen zwei Jahre später mit Sears fusionierte. Der Plan war, das Beste aus beiden Einzelhändlern in einem Unternehmen namens Sears Holdings zu vereinen, aber Kmart hat seitdem Hunderte von Geschäften aufgegeben, so dass die Vermieter leere Räume haben. Sears Holdings meldete 2018 Insolvenz an und seine Vermögenswerte wurden an Herrn Lamperts Transformco verkauft.

Transformco reagierte nicht auf Anfragen nach Kommentaren zu diesem Artikel.

Immobilienexperten sagen, dass das durchschnittliche Kmart-Geschäft rund 84.000 Quadratmeter groß war; einige waren bis zu 120.000 Quadratfuß groß, kleinere näher an 40.000. Ungefähr 230 Millionen Quadratmeter kommerzielles Filmmaterial von Kmarts mit Fensterläden sind auf den Markt gekommen, ein Großteil davon in den letzten zehn Jahren, das entspricht 100 MetLife-Stadien oder 50 Mall of Americas.

Aber im Gegensatz zu anderen großen Einzelhandelsschließungen, wie der plötzlichen Schließung von 800 Toys „R“ Us-Filialen im Jahr 2018, erfolgte die Schließung von Kmart schrittweise und hinterließ zahlreiche leere Hüllen an unterschiedlichen Standorten.

Die meisten Toys “R” Us-Läden befanden sich in Einzelhandels-“Power Centern”, die von großen Ketten mit viel Verkehr gebucht wurden, sagte John Strong, Wirtschaftsprofessor an der Raymond A. Mason School of Business bei William & Mary.

„Es war einfacher, diese Flächen mit traditionellen Einzelhändlern zu füllen, anstatt mit den alternativen Nutzern, die viele ehemalige Kmart-Läden gefunden haben“, sagte Professor Strong, der schätzte, dass nur die Hälfte der Kmart-Läden, die in den fünf Jahren vor dem Insolvenzantrag geschlossen wurden, verkauft wurde oder an neue Mieter vermietet.

In Städten und Gemeinden im ganzen Land werden ehemalige Kmarts von Mietern genutzt, die normalerweise keine so große Menge an Gewerbeflächen zu einem erschwinglichen Preis bekommen. Das Immobilienportfolio von Kmart hat sich als vorteilhaft für die Unternehmen herausgestellt, die am Rohbau des Einzelhändlers herumhacken.

Der Kmart in Concord, NC, wurde Mitte der 1990er Jahre gebaut und ersetzte ein altes Autokino. Mit 180.000 Quadratmetern war es auch größer als der durchschnittliche Kmart. Es wurde als Super Kmart gebaut, ein verspäteter Versuch der angeschlagenen Kette, in das Lebensmittelgeschäft einzusteigen, indem sie ab 1991 größere Geschäfte eröffnete.

In Concord wurden die Lebensmittelgeschäfte bis 2010 aufgegeben und der Laden 2017 geschlossen.

Da Kmarts große Gebäude mit viel Tiefe sind, kann es schwierig sein, einen neuen Mieter zu finden, sagte George Macon, geschäftsführender Gesellschafter bei MPV Properties, einem Gewerbeimmobilienunternehmen mit Sitz in Charlotte, NC. Als er von der Schließung in Concord hörte, stürzte er sich in.

Herr Macon suchte nach einem potenziellen Standort für einen Kunden, Elevation Church, eine Baptistengemeinde mit 20 Standorten, die weiter expandieren wollte. Die Kirche brauchte nicht den ganzen Platz, also brachte er eine Bowlingbahn mit, um einen anderen Abschnitt zu besetzen, und plant, die letzten ungenutzten 38.000 Quadratmeter mit einem Callcenter zu füllen.

Die Schließung des Kmart in Desert Hot Springs, Kalifornien, im Jahr 2019 eröffnete einem Pharmaunternehmen auf der Suche nach Platz eine Chance. Beamte der Stadt zeigten Royal Emerald Pharmaceuticals den leeren Raum, um es und seine 258 gut bezahlten Jobs zu werben.

„Wir brauchten ein Labor, und wir brauchten es schnell für Regierungsaufträge“, sagte Mark Crozier, CEO von Royal Emerald. “Es hätte uns Millionen von verlorenen Dollar an Verträgen gekostet, eine solche Box von Grund auf neu zu bauen.”

Royal Emerald konnte seinen Betrieb innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss wieder aufnehmen. Seitdem wurde das Gebäude einer Renovierung im Wert von 30 Millionen US-Dollar unterzogen.

„Wir haben jeden Zentimeter entkernt und von vorne angefangen, mit Ausnahme des Rohbaus“, sagte Herr Crozier, dessen Firma nicht süchtig machende Medikamente für Veteranen und Polizeibeamte herstellt. Der Kmart befindet sich auf einer Fläche von 10 Hektar, und Herr Crozier sagte, das Unternehmen plante, die Anlage um 400.000 Quadratfuß zu erweitern.

Im kalifornischen Antiochia wird ein ehemaliger Kmart zu einem wichtigen Bestandteil der Bemühungen der Stadt, ein bedeutender Akteur im Cannabisgeschäft zu werden. Bürgermeister Lamar Thorpe sagt, der ehemalige Kmart sei ein 95.000 Quadratmeter großes, eigenständiges Gelände.

„Es ist ein ungewöhnlicher Ort. Es befindet sich nicht in einem großen Einkaufsviertel“, sagte Thorpe, der verwirrt war, warum Kmart sich für den Bau dort entschieden hatte, ein weit verbreiteter Refrain unter denen, die das Immobilienportfolio des Einzelhändlers studiert haben.

Radix Growth Cannabis gefiel, dass der Standort in einem eher industriell geprägten Gebiet lag. Die Pläne für die Anlage umfassen Indoor-Anbau und -Produktion.

Immobilienexperten sagen jedoch, dass es in Orten wie Antiochia möglicherweise immer noch Blaulicht-Specials gibt, wenn Kmart eine bessere Standortwahl trifft.

„Die Leistungsunterschiede zwischen Walmart und Kmart lassen sich größtenteils durch den Standort erklären“, sagte Yingru Li, Professorin für Geographie an der University of Central Florida, die sich mit Fragen des Einzelhandelsstandorts beschäftigt.

Professor Li verglich im Rahmen ihrer Masterarbeit die Standorte von Kmart mit denen von Walmart im Großraum Cincinnati. Sie stellte fest, dass nicht die Preisgestaltung, der Kundenservice oder das Missmanagement der wichtigste Faktor für den Erfolg oder Misserfolg eines jeden Einzelhändlers waren. Es war Standort.

Zum Zeitpunkt ihres Studiums gab es 12 Kmarts im Großraum Cincinnati. Heute gibt es keine. Ihre Modellierung hat die Schließung der letzten beiden korrekt vorhergesagt, die sich in eher vorstädtischen Gebieten befanden und um sie herum Cluster von Unternehmen hatten, um zusätzlichen Verkehr zu gewährleisten. Ihre Erkenntnisse in Cincinnati seien auf andere Städte übertragbar, sagte sie.

Als Kmart in den 1960er und 70er Jahren expandierte, ignorierten die Führungskräfte des Unternehmens die Auswirkungen der Autobahnen und änderten nie den Kurs, sagte Robert Lang, Vizepräsident für Immobilien und General Counsel bei der Kamin Realty Group in Pittsburgh. Konkurrenten wie Walmart suchten erstklassige Immobilien neben den Autobahnkreuzen in den schnell wachsenden Gebieten des Landes jenseits der als Exurbs bekannten Vororte ab.

Kamin hatte einst 25 Mietverträge mit Kmart in Städten im gesamten Mittleren Westen. Jetzt füllt Kmarts keines der Grundstücke, obwohl Transformco immer noch die Pacht für eines bezahlt.

Die alten Gebäude mit Fensterläden haben Herausforderungen geschaffen, sagte Herr Lang.

„Wenn wir versuchen, die Gebäude umzufunktionieren, sind wir mit dem Standort bereits hinter dem Achter“, sagte er. „Der zweite Faktor ist, dass die Gebäude, die heute in den 60er oder 70er Jahren gebaut wurden, sehr alt und schwer nachzurüsten sind.“ Asbest kann ein Problem sein, und verlassene Autowerkstätten haben Umweltprobleme hinterlassen.

Nicht-traditionelle Unternehmen finden ehemalige Kmarts attraktiv, aber sie sind normalerweise der „letzte Ausweg“, weil sie mehr Änderungen erfordern, sagte Lang. Die erste Wahl ist eine weitere Big-Box-Kette, die lediglich die Fliese polieren und eine neue Fassade aufstellen muss.

Die ehemaligen Einzelhandelsstandorte werden im Zuge des wirtschaftlichen Wandels auf überraschende Weise umfunktioniert. Was zum ultimativen Fit werden könnte, ist einer der Faktoren, der den Untergang stationärer Geschäfte beschleunigt: E-Commerce.

„Viele dieser innerstädtischen Standorte sind wirklich gut für die Zustellung auf der letzten Meile für Online-Produkte“, sagte Professor Strong von William & Mary, der hinzufügte, dass alle Kmarts Laderampen haben, die sich gut für Lieferungen eignen.

„Der Fußabdruck von Kmart bietet viele alternative Nutzungsmöglichkeiten im Gegensatz zu einem typischen Big-Box-Geschäft“, sagte er.

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